房企融資多個渠道收緊 機構違規“輸血”遭嚴查

房地產資金鏈正在承受來自多個方面的壓力。

近階段，關于收緊房企融資的消息不斷，涉及信托、海外債、銀行貸款、保險等多個渠道。銀行方面，繼7月有窗口指導對部分銀行要求控制房地產貸款增速后，8月初，銀保監會辦公廳下發《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，在北京(樓盤)、天津(樓盤)、河北等32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，各監管部門檢查銀行機構的數量原則上不得少于3家。

第一財經記者了解到，此次檢查，違規信貸是監管重心，主要涉及房地產信貸業務管理情況、風險管理情況、信貸資金被挪用流向房地產領域以及同業和表外業務。

對此，中原地產首席分析師張大偉稱，“2019年來，房地產金融政策收緊，啟動專項檢查的32個熱點城市基本就是全國房地產市場的‘牛鼻子’，這32個城市穩定了，全國房地產市場也就基本穩定了?！?/p>

除了銀行方面，信托作為房企的另一重要資金來源也有限制，多家信托公司被約談警示，并收緊信托放行標準。7月初，銀保監會對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司進行約談警示，要求其控制業務增速，如未備案項目暫停、符合“432”通道類業務、地產公司并購類業務全部暫停等。7月20日，銀保監會統一放行標準，僅同意符合相關條件的房地產信托業務報備，如項目公司本身具有不低于房地產開發二級資質或者項目公司不具有二級資質、但直接控股股東具有不低于房地產開發二級資質。

“從監管上看，前端融資模式被嚴格限制，而信托業務的房地產融資比較有優勢的就是前端融資，這樣一來，集合類地產信托募集規模下降，信托肯定是要轉型的，可能會加大在股權投資方面的創新?！币晃恍磐袠I人士告訴記者。

在海外債層面，備案登記及發行條件均嚴格收緊，7月發布的相關通知要求，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務；保險層面，資金投資集合信托受限，銀保監會曾發文明確禁止將資金信托作為通道，要求基礎資產投資方向應當符合相應政策。

“資金收緊是事實，但防控的是違規資金，正常融資渠道一直在做?！睆埓髠ジ嬖V第一財經記者。

“其他渠道受限后，最近找我們的人越來越多了，大家都在說股權融資，我們主要是做排名前50的房企，它們融資成本大概是10到15個點，關鍵還是得看公司?！睖弦晃环康禺a私募股權基金投資經理向記者說道。

房企的股權融資主要包括兩部分，一是IPO、增發和配股，其中增發是最主要的方式；二是私募房地產股權基金，開發商充當GP(普通合伙人)，承擔無限連帶責任，其他投資人為LP(有限合伙人)，以出資額為限承擔有限責任，退出方式包括地產項目銷售回款、開發商回購、基金清算等。

今年上半年，股權融資規模不斷擴大，發生股權交易的房企數量顯著增加，甚至還有房企連續幾個月幾度轉讓項目子公司股權。同策研究院監測數據顯示，2019年6月監測的40家上市房企實現的股權融資金額為75.68億元，占總融資金額比重為12.37%，相比上個月的41.32億元，絕對值及占比都有提高。

到了7月份，這一數據稍有下降，40家上市房企實現的股權融資總額為69.46億元，占總融資金額比重為7.74%。融資方式主要包括境內再融資和海外配股融資，其中境內再融資金額為68.61億元，占融資金額的7.65%，為新城控股轉讓多家項目子公司股權及債權，全部以現金支付。

值得一提的是，此前基金業協會曾專門針對私募基金向房企融資進行了嚴格的規范，稱對一些投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅項目的私募資產管理計劃，暫不予備案；通過明股實債的方式受讓房地產開發企業股權被暫停備案；另外，不得通過銀行委托貸款、信托計劃等方式向房地產開發企業提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金。受此影響，投向熱點城市項目的私募房地產股權基金進入了冷卻期。

如今，情況稍有好轉。中信資本高級董事總經理、房地產部執行合伙人及主管程驍遠日前表示，盡管目前房企融資形勢嚴峻，但在資金方面地產業仍然有很多選擇，未來房地產私募股權基金將發揮越來越明顯的作用。

他還稱，商業地產周期長，很多企業在高周轉、高杠桿的情況下較難維持運營或者發掘最大的價值，私募基金可以作為一個孵化器，來收購、開發或者改造管理并沒有成熟的商業物業。

“但是做私募投資的話，盡調會比較難，房企有些信貸是藏在表外的，查不到，只能靠打聽了?！鄙鲜龌鸾浝碚f。