一季度經理人信心再下滑 房企謹慎拿地?，F金流

疫情陰霾未盡，地產人在痛失“春節返鄉置業”后，傳統曲目“樓市小陽春”也未能如期上演，2020年一季度最終以“不甘心”畫上句點。

數據顯示，2020年1—3月，前10房企銷售額均值為776.6億元，銷售額同比均值下降15.6%，11—30企業銷售額均值為212.7億元，同比均值下降19.2%；31—50企業、51—100企業的銷售額均值分別為115.2億元和49.5億元，同比均值分別下降10.9%和22.4%。

擺在職業經理人面前的，是如何在不到8個月里奪回失去的時間，他們信心如何？

3月27日，中國房地產報2020年一季度職業經理人調查正式啟動。根據調查結果顯示，一季度中國房地產經理人信心指數（China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱中房MCI指數）為60.67，相比2019年四季度的60.8降低0.13。

42.86%的職業經理人認為2020年稅收政策會寬松，37.5%的人認為2020年融資成本會下降，不會出現大幅上漲。62.5%的職業經理人更傾向于謹慎拿地。對于房價，37.5%的職業經理人認為今年房價會趨于平穩，購房人群以剛需改善住房群體為主。

下調增速目標

3月底，陸續有多家房企披露了2019年業績報告，據中國房地產報記者統計，TOP10房企中僅融創、龍湖、新城全年銷售額同比增長20%以上。

財報數據顯示，碧桂園（02007.SZ）發布2019年實現權益銷售額約5522億元，同比增10.0%，增速比2018年放緩21個百分點。

優等生萬科的成績單更是跌出眾人預期，財報顯示，2019年，萬科銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，分別增長1.8%和3.9%；實現營業收入3678.9億元，同比增長23.59%；歸屬上市公司股東的凈利潤388.7億元，同比增長15.1%。相比之下，同在第一梯隊的保利地產、碧桂園、融創利潤增速分別為41%、50%以上、50%，即使是第二梯隊的金科、龍光地產也均在40%以上。

同樣不甚理想的還有恒大，財報顯示，2019年中國恒大（03333）累計實現合約銷售金額6010.6億元，同比增長9.0%，相比2018年的10.1%增幅有所收窄。旭輝集團（00884.HK）2019年銷售增速下滑約30%。

據中國指數研究院統計，受新冠疫情影響，2020年一季度，大部分房企銷售目標完成率均在13%以下，在22家公布的房企中僅有2家企業完成率超過了15%。盡管中國目前已逐漸走出疫情陰影，但這場風暴已向全球范圍內蔓延，進而引發全球金融市場震蕩，經濟、行業格局也隨之生變。

面對2020年的諸多不確定，多個房企相繼下調了2020年銷售目標。據記者了解，截至3月31日，已有21家標桿房企下調了年度目標增速，如：恒大、中海、華潤等企業已2020年銷售目標增速定為個位數；新城控股則在2019年2708億元業績的基礎上下調7.68%至2500億元；首創下調1%至800億元；龍湖將2020年銷售目標定為2600億元，同比增長僅7%；另一家房企金科也將2020年目標定為2200億元，較2019年的銷售額同比增長18.3%，而此前兩年增速分別為81%、93%；曾在2018年就提出沖刺千億的時代地產，也放緩了沖刺腳步，將其2020年銷售目標定為823億元，同比增長僅5.03%。

謹慎拿地、變革營銷、力?，F金流

盡管2020年以一場史無前例的災難開局，但在常年奔走在一線的職業經理人眼中，這并非一場死局。

“疫情影響下，今年融資環境有所改善，以前做開發貸或者其他融資都很難，現在主動借錢給企業的金融機構多起來，大多數企業都趁此時多融資?！闭龢s戰略投資中心副總經理劉磊表示。在他看來，政策寬松有助于彌補房企一季度，尤其是二、三月份銷售的缺口，目前行業內大多數職業經理人尤其是投資口和營銷口，大家都保持了一個相對樂觀謹慎的態度。

根據記者統計，今年1—3月房企海外債、信用債以及資產證券化融資金額為4083.8億元，同比小幅增1.7%，增幅轉正；其中海外債融資1901.3億元，同比增長33.0%；信用債融資1689.2億元，同比基本持平；資產證券化發行562.1億元，同比下滑42.5%。單3月份來看，房企海外債、信用債以及資產證券化融資總額為1611.4億元，同比增23.1%，其中信用債和海外債都有不俗表現，同比分別增長41.1%、22.3%，資產證券化融資表現欠佳，同比下滑24.6%。環比來看，3月份三個渠道融資總額環比增長42.8%，主要由3月信用債發行額環比大增所致。

從融資成本來看，1—3月海外債平均融資成本為8.54%，與去年相比降低21個基點，信用債平均利率4.50%，與去年相比明顯下降。從發展來看，海外債融資成本不斷降低，3月融資成本7.89%，環比降低1.16個百分點；信用債3月融資成本4.21%，環比略增0.14個百分點。

但劉磊也認為，貨幣的寬松讓土地市場變得很熱，土地價格自2月底開始熱度上升，3月甚至已超過去年同期熱度。在他看來，投資行為還是要結合每個公司實際情況，不能盲目追高，尤其是在現在全球經濟都比較動蕩情況下。在他看來，目前房地產企業在戰術上出現同質化，企業應該獨立判斷，一切投資跟著企業戰略走。同時，規模發展見底后，行業內一定會出現分化，在疫情影響這個大環境下，企業間合作會增加更多的機會。

中國金茂營銷總經理李峰認為，2020年是危機與機遇并存。他表示：金茂自2019年開始，內部KPI考核重點從網簽變成回款，這一做法在疫情期間銷售停滯的情況下起到了積極作用。同時他也認為，這場突發事件推動了房地產行業在營銷方面的一些變革。由于線下售樓處關閉，房企營銷轉戰線上，金茂去年已經在做數字化營銷，同時以項目為單位，做了很多的小程序，疫情期間，這一布局為企業贏得了時間。未來房企要做的是：首先是經營好私域流量池和經濟流量池，提升對老業主的維系和維持。其次是如何完成公共流量池與各大平臺的互動和閉環，在“后疫情時代”依然要做好回款工作，現金對于每個企業都非常重要。

綠都地產董事長楊張峰認為，雖然一季度房地產市場銷售停擺，房企面臨巨大的資金壓力，疫情對房地產市場的影響只是階段性的，隨著銷售和市場信心的逐步恢復，加之相對寬松的資金政策和樓市利好政策等疊加影響，對房企亦是一次機遇。我們相信，待疫情退散，2020 年的房地產市場回暖只是時間問題。

同時他也表示，疫情對2020年土地市場產生一定影響，尤其是2月份以來，全國各地多個城市土地出讓暫緩，對土地市場產生了一定的影響，包括：1．一季度補貨放緩，影響年底供貨；2．疫情或導致投資更聚焦一二線及強三線城市；3．流動性增加及政策微調，土拍較難降溫。在投資拿地舉措方面，綠都主要是“兩堅持一嚴守”：堅持既定戰略，區域深耕；堅持項目精選，不盲目投資；嚴守風控底線。

同時，他也認為應對疫情最核心的舉措，就是把現金流管好，包括運營現金流和融資現金流。保持充足的資金是房企健康、持續經營的有力保障。