大額融資、短債高發 房企一季度頻繁發債應對銷售回落

今年以來，受新冠肺炎疫情影響，面對銷售大幅回落的現狀，房企火力全開，采用長短期、境內外等各種方式，尋求融資窗口。

一季度，房企紛紛大手筆高額發債，更是頻發“審批快、利率低”的短期債券，融資合計約3944億元，即便如此，距2018年一季度融資峰值，仍有約1650億元差距。面對4月超800億元債務到期、境外融資先揚后抑的態勢，對于部分房企來說，銷售回款或將成為其抓住的“最后一根稻草”。

境內大額融資頻現 超6成融資超5億元

一季度歷來是房企發債小高峰。值得關注的是，為了應對疫情的影響，2020年一季度境內融資額呈現大額發行的特點。受此帶動，雖然融資規模超過2019年同期，但并未超出市場預期。

貝殼研究院數據顯示，一季度房企境內外債券融資合計約3944億元，同比增長5%。盡管超越2019年，但距2018年一季度峰值，仍有約1650億元差距。

另據中指研究院的數據顯示，1-3月房企海外債、信用債以及資產證券化融資金額為4083.8億元，同比小幅增長1.7%。

從一季度境內單次融資額來看，據貝殼研究院數據顯示，單次發行規模在5億-10億元之間的占比38%，10億-20億元占比為19%，超過20億元的占比7%。通過上述數據不難看出，超6成融資的發行規模都超過5億元。

據中原地產信息顯示，2月有多項大額融資計劃獲批，比如，2月10日，首創置業2020年私募公司債獲得通過，發行金額60億元；2月20日，碧桂園2020年公開發行公司債券也獲通過，擬發行金額85.38億元；2月27日，陽光城80億元小公募公司債獲得通過；2月28日，萬科計劃發行不超過90億元的公司債券獲得中國證監會核準。

到了3月，排隊計劃大額發債的房企有增無減。3月3日，建發股份兩子公司擬發債融資共80億元；3月4日，泰禾集團擬發行120億元公司債；3月20日，華遠地產擬申請境內發行30億中票、境外發行3億美元債券；3月18日，榮盛發展擬申請發行120億元公司債券；3月24日，世茂45億元債券利率確定，最低為3.23%，同日云南城投集團擬發35億公司債……

受新冠肺炎疫情影響，現金流成為房企“活得好”的關鍵。在2019年線上業績發布會上，龍湖董事長吳亞軍表示，龍湖在今年1月已完成了全年基本融資計劃。據公開信息顯示，1月20日，龍湖2020年第一期公司債券，發行規模為28億元。

而在二三月，龍湖的融資舉動仍未停止，2月24日龍湖180億元小公募更新為“已回復交易所意見”。而在3月，龍湖50億住房租賃專項公司債券以及46.5億元ABS均獲受理。

一季度，共有3家房企融資額超過百億。據貝殼研究院排行顯示，恒大、首開、龍湖融資額位列前三，分別為468億元、139億元、104億元。

短債高發 境外融資先揚后抑

值得關注的是，除了大額融資外，一季度債券融資另一明顯的特征是短債高發，尤其是發債更加靈活和更低利率的一年內超短期融資債券。其中包括“審批快、利率低”的疫情防控債，在疫情期間緩解了很多房企的資金壓力。

據貝殼研究院數據顯示，2020年一季度國內債券融資短期債務占比31%，較2019年同期大幅提升15個百分點。

對于房企的融資舉動，中原地產首席分析師張大偉認為，2-3月份銷售放緩，房企的資金壓力將越來越大，房企增加一切融資手段，比如長短期、境內外，不計成本高低，包括盡量大額度融資等。

自去年以來，隨著國內融資環境的收緊，境外融資成為房企資金來源的又一通道。在春節后，房企發行的多筆境外債券以獲超額認購而告捷，其中包括，2月10日，中梁控股2.5億美元債券訂單峰值超8.6億美元；2月14日，佳兆業宣布4億美元債券收獲逾140家投資機構的反響；2月20日，當代置業宣布2億美元綠債超額認購14倍等。

貝殼研究院數據顯示，一季度房企境外發債277億美元，折合人民幣約1965億元，發行區間在“1億-3億美元”占比58%，超過3億美元占比34%。

其中仍不乏大額發債的房企，1月16日，恒大發行兩筆合計20億美元的優先票據。1月21日，又傳出恒大計劃發行兩筆40億美元的優先票據的消息。而2月綠地控股擬申請80億美元票據計劃上市。

不過，值得關注的是，3月隨著境外疫情的加劇，境外融資渠道受限。對此，貝殼研究院分析人士表示，目前，融資環境分化，境內環境好轉，境外環境惡化，恐慌情緒逐步在債券、股票、黃金、外匯等方面蔓延，美元呈現流動性危機，傳導至境外融資受限，短期境外融資將回落。

中原地產分析人士也表示，3月隨著美股一個月4次熔斷，加上海外疫情影響，不少外資機構暫?；蚍啪徚说禺a融資業務，境外的融資成本出現了明顯抬升。不過，考慮到內地房企境外融資大多只能借新還舊，且美元債規模比較小，影響相對有限。

4月超800億債務到期 房企融資或分類放松  

在業內人士看來，2020年作為房企償債高峰年，疊加新冠肺炎疫情影響，債務再融資現象在2020年將更加明顯。

根據wind數據統計，二季度房企到期債券規模約合人民幣2249億元，占全年比重28%，其中4月份，68筆債券到期，債務折合人民幣約819億元，占二季度36%，占全年債券金額10%。

從目前海外債以及信用債來看，發行主體仍以百強房企為主，尤其是具有國資背景的企業優勢更加凸顯。未來，對于中小房企而言則面臨更大的挑戰。

據克而瑞分析人士稱，央行逆周期調節絕非放水房地產，就去杠桿而言，房地產仍是去杠桿的重要領域。目前，房企融資環境或將分類放松，貸款受益主體或將傾向于大中型品牌房企，國企、央企以及頭部房企更具融資優勢，融資成本有望適度下降。但對于那些高杠桿、高負債經營的房企，仍要監督其有序去杠桿或者穩杠桿，整體受益程度有限。

為應對當前市場環境，中指研究院分析人士認為，隨著國內疫情逐步得到控制、復工返崗有序展開，面對較為寬松的融資環境，房企應搶抓機遇加大融資力度。此外，考慮到受疫情影響房企銷售壓力將會顯現，部分企業的資金鏈進一步收緊，房企應加大營銷，以保障企業現金流安全，實現平穩度過。