主站 [切換分站]
                                              首頁/樓市焦點/正文

                                              房地產增長變奏曲:從規模導向到安全邏輯

                                              2020-08-18 來源:
                                               
                                              點擊
                                               
                                              評論

                                              馬太效應、長效機制、白銀時代、熨平周期……當樓市逐漸被貼上這些標簽時,已經飛馳了20年的房地產列車,還能繼續一路狂奔嗎?


                                              “地產行業從2018年開始進入了平穩增長期,在這個平穩增長期要取得超常規、跨越式的發展,挑戰難度和風險遠遠比你在高速增長期大很多?!边@是旭輝控股董事局主席林中在8月8日召開的“博鰲·21世紀房地產論壇”上給出的答案。


                                              今年博鰲21世紀房地產論壇第20屆年會在上海召開,論壇主題為“穿越周期再出發:高質量增長的安全邏輯”。


                                              過去20年,房地產與入世后的中國經濟一起成長,既分享過市場狂飆突進的紅利,也經歷過嚴厲調控后的陣痛。近年來,在中央關于“新發展理念”和“高質量發展”的要求下,越來越多的企業開始摒棄過往速度規模至上的粗放增長模式,轉向追求安全、高質量的增長,平衡規模與利潤,回歸產品與服務。


                                              這同時也是行業發展的要求。長效機制的出臺,既熨平了市場周期,又令企業必須學會與調控共舞。在此背景下,盡管市場空間仍然可觀,但增長的“變奏曲”已經開啟:以規模為導向的增長模式正在退潮,注重安全、質量的增長理念則開始大行其道。


                                              規模之“困”


                                              高增長時代的終結,首先源于大勢的變化。國家統計局的數據顯示,今年1-7月,全國商品房銷售面積83631萬平方米,同比下降5.8%;商品房銷售額81422億元,下降2.1%。


                                              銷售下滑,有疫情影響的因素。但在很多從業者看來,即便沒有疫情影響,在調控政策的常態化打壓下,房地產市場也將進入下行周期,今年全年的樓市銷售規模很難超過去年。


                                              近期,中央層面接連重申“房住不炒”的大原則,還透露出房地產長效機制已開始試點的消息。這也意味著,樓市調控已進入常態化階段。


                                              金科股份聯席總裁方明富將未來的市場走勢形容為“在一個窄的箱體里面波動”,“以前市場的周期性強,曲線波動劇烈,波峰和波谷都很明顯,現在的市場曲線會較為緩和?!?/p>


                                              這種相對平緩的市場走勢,正是調控已經達成的階段性成果。但對于房企來說,借助大勢進行規模趕超的時機,似乎已經很難再現。


                                              金地集團助理總裁、金地商置集團高級副總裁張晉元說,“彎道超車的機會會越來越少”,原因是市場已經逐步成熟。他認為,只有在劇烈變化、劇烈波動的市場中,才會有所謂的“黑馬”出現,而且這匹“黑馬”一定要具備一些特殊能力。


                                              林中將平穩期的趕超比作“戈壁徒步”,“你看到他在前面500步,但是你追趕他要花很長時間,甚至要兩個小時。因為大家的速度差不多……如果速度一樣,距離就是永恒的?!绷种姓J為,房企進入未來20年的成熟期,面對的行業格局與當前的家電行業一樣,是比較穩定的格局。


                                              那么,這是否意味著規模不再重要?


                                              不盡然。按照方明富的觀點,保持適度規模仍然十分重要,“如果企業沒有這種適度的規模,那么在‘馬太效應’很強的狀態下,未來的生存空間就會越來越窄?!?/p>


                                              實際上,對于很多中型房企來說,規模的困境已經出現。與往年相比,近些年的房企銷售排名中,頭部企業的地位愈加穩定。大量的中型房企既無力追趕“領頭羊”,又不敢在同一梯隊的競爭中松懈,于是面臨“不進則退”的局面。


                                              高質量的內涵


                                              在規模效應遞減的同時,行業對高質量發展的重視與日俱增。其中,規模與利潤、負債的平衡,成為調控常態化下的首要問題。


                                              那么,何為“高質量”?


                                              論壇上,陽光城集團執行副總裁吳建斌做了主題為“當下房地產高質量增長的基本邏輯”的演講,他設定了高質量增長的三個指標:業績指標(銷售額、結算收入、新增土儲、銷售回款等)、安全性指標(負債率、短期借款占比、現金占比,負債總額、信用評級等)、結果指標(凈資產收益率、投資回報率等)。


                                              吳建斌認為,在當前經濟處于不明朗,而且市場處于橫盤的情況下,銷售是第一要務,即使可能面臨利潤的損失。


                                              高質量增長對企業提出了很高的要求。融創中國執行董事、執行總裁兼上海區域集團總裁田強認為,房企需要不斷提高自己的綜合能力,不僅僅是投資能力,還包括運營能力、產品服務能力、經營能力等,才能將自身的優勢轉化為良好的經營成果。


                                              在高質量發展的內涵中,產品與服務同樣重要。


                                              論壇期間,蘭德咨詢和21世紀產業研究院聯合發布了《中國房地產產品力報告》。報告指出,“房地產市場已從供不應求、供需失衡,快速轉入到結構性供大于求的買方市場”。


                                              蘭德咨詢總裁宋延慶指出,“市場再也回不到每家企業、每個項目都能賺錢的時代了;產品是企業在波濤洶涌的市場大海中避免傾覆的壓艙石,是搶占市場的發動機,是業績速增的助推器?!?/p>


                                              值得注意的是,疫情的發展在客觀上加速了這一進程。保利發展控股集團副總經理張艷華發現,疫情使人們對健康的關注,達到了前所未有的高度。根據保利的調研,疫情使客戶格外重視公共社區環境的健康,比如無接觸通行、最后100米快遞配送、玄關入戶潔凈等。此外,客戶對小區健康活動設施也產生了新需求。


                                              張艷華認為,這不僅倒逼企業進一步提升服務質量,同時還創造了不少新的增長點。


                                              實際上,即使放在經濟增長動能轉換的大背景下,產品與服務的價值也不可忽視,房地產作為一個重要的傳統經濟品類,自然不能例外。正如綠城中國執行董事、副總裁李駿所言,唯有不斷地提升產品力和服務力,著眼未來才能有效地助力提升內需,推動經濟發展。


                                              網友參與評論
                                               
                                              條評論
                                              表情
                                              點擊加載更多
                                              返回頂部